最近这两个月，全国二手房市场迎来了久违的回暖行情。国家统计局2026年4月发布的3月70城商品住宅销售价格数据，直观反映出当下市场变化：北上广深四座一线城市二手房房价环比率先由跌转正，成交活跃度大幅抬升。3月份上海二手房网签量突破3万套，创下近五年同期新高，市场回暖力度十分突出，广州等城市二手住宅成交也迎来爆发式增长，刚需和改善群体入市信心明显恢复。
图源：国家统计局官网
随着整体二手房行情企稳回升，沉寂低迷多年的学区房重新回到大众视野，成为不少购房者讨论的重要话题。当下学区房市场呈现出极端割裂的局面：一部分一线核心板块、顶尖名校周边的小户型房源成交回暖，价格逐步稳住甚至小幅上行，而大多数普通学区房、老旧挂户口房源，价格依旧在低位徘徊，对比前期高点跌幅惨重。
对此，不少潜在购房者都心存疑问：当下的学区房价格走势，究竟是会迎来触底反弹呢，还仅仅只是回光返照？曾经一房难求的学区房，是否还能重新具备投资和保值价值？
从暴跌到分化，学区房“冰火两重天”
回顾过去五年，国内学区房走过了一轮大起大落的行情，堪称史诗级过山车。2021年前后是学区房的巅峰时期，全社会教育焦虑持续蔓延，优质名校资源成为房产最大的溢价支撑。彼时北京海淀、上海静安等顶级学区板块，房源单价动辄突破15万每平米，四五十平米、毫无居住品质的老破小，挂牌价轻松达到大几百万，依旧被焦虑的家长争相抢购，学区房也被赋予了稳涨不跌的稀缺投资品属性。
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在此之后，双减政策落地实施，多校划片、教师轮岗、集团化办学等教育均衡政策持续推进，彻底打破了买房锁定名校的固有逻辑，学区房的泡沫开始陆续出清。截至2026年4月，全国学区房市场彻底形成冰火两重天的分化格局，一边是持续暴跌，一边则是局部回稳。
全国各地绝大多数的普通学区房，至今仍处在深度下跌通道当中，价格腰斩已经成为行业常态。据贝壳研究院2026年一季度数据，北京核心城区纯学位老破小均价较2021年高点普遍回落35%-45%，部分无居住属性的极小户型跌幅超50%，昔日抢不到的房源如今任由降价也少有人问津。据深圳中原地产2026年一季度市场报告，深圳福田、罗湖部分传统学区的纯学位老破小，均价较2021年高点跌幅超60%，多年积累的学区溢价几乎蒸发殆尽。
作为热门强二线代表的杭州，学区房贬值同样触目惊心，据杭州我爱我家2026年一季度市场报告，杭州传统头部学区房均价较2021年峰值普遍回落25%-40%，其中曾有“孟母盘”之称的城西某知名学区房均价较高点跌幅超45%，几近腰斩。综合中指研究院全国重点城市统计数据来看，普通学区房均价较高点普遍回落26%至30%，房龄老旧、只靠学区加持、没有居住价值的房源，贬值幅度还要更大。
和大面积房源暴跌形成鲜明反差的是，本轮楼市小阳春中，一线城市核心地段的顶级学区房已经率先筑底企稳，展现出极强的抗跌性。北京西城、海淀这类处于教育资源金字塔顶端的片区，低总价小户型成交持续活跃，房东议价空间不断收缩，如今合理议价范围已经压缩到极低水平。上海静安、黄浦核心学区的次新住宅，业主心态逐渐坚挺，部分优质房源还小幅上调了挂牌价格。
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必须认清的是，这一轮学区房回暖绝非全面普涨，只是少数优质头部房源的独立行情。城市层面只有一线和强二线核心城区能够支撑学区价值，三四线城市学区房依旧无人问津；学区资源上只有公认的顶尖名校具备保值能力；产品上低总价小户型和次新房流通性更强。如今的学区房市场，早已告别普涨普跌的时代，进入大幅分化的新阶段。
政策+人口双杀，学区房黄金时代一去不返
许多人由此担忧：在楼市出现回暖迹象的当下，结合目前国内无法回避的教育内卷现状，一线和强二线的顶级学区房，会不会再次迎来大幅上涨的行情？
结合政策长期规划和人口基本面来看，答案十分明确：学区房暴涨的黄金时代已经彻底落幕。未来只会呈现短期企稳、中期深度分化、长期回归居住属性的发展大势，并不存在全面涨价的基础。
政策层面筑起了难以突破的壁垒，从根源上削弱了学区房的核心价值。教育部持续深化义务教育阳光招生制度，今年以来明确要求全国所有县域义务教育阶段全面落实免试就近入学全覆盖、多校划片应划尽划，并将于今年秋季学期全面落地执行。这意味着一个居住片区会同时搭配优质名校和普通公办学校，入学资格全部采取电脑随机派位，即便高价买入顶级学区房，也无法确保稳妥入学。同时教育部明确要求骨干教师每年轮岗比例不低于20%，优质师资资源被系统性稀释，名校与普通学校之间的差距会稳步缩小。再加租购同权、六年一学位锁定、公民同招等配套政策不断完善，租房群体同样可以享受片区入学权益，房产和名校学位的强绑定关系被彻底打破，学区房不再是稳赚不赔的投资品，转而成为高成本的教育消费。
比政策更深远的影响，来自人口基本面的断崖式变化。国家统计局数据显示，国内年度出生人口从2016年的1786万，下滑到2024年的820万，短短八年便已腰斩。据教育部2025年教育事业统计公报，全国小学在校生规模较2023年峰值减少超600万人，学龄人口下行趋势明确。供需关系彻底反转之后，普通学区会因为生源不足出现缩班、校区合并，学位从稀缺紧张变成严重过剩，自然失去竞争价值和房产溢价。哪怕是社会认可度极高的顶级名校，学位总量基本稳定，参与竞争的适龄群体大幅减少，小众精英的内卷，根本无法支撑房价持续走高。
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未来三到五年，不同能级城市的学区房走势会继续分化。北上广深的顶尖学区能够长期保持温和保值，涨幅克制且稳定，学区溢价持续压缩，非核心学区和老旧房源则会持续阴跌。杭州、南京等强二线城市头部学区慢慢结束下跌，进入横盘筑底周期，远郊和普通学区溢价逐步归零。拉长时间来看，纯学区老破小会慢慢失去流动性，兼具居住品质与学区资源的次新房成为主流，教育均衡化推进之下，学区概念终将淡化，房产回归居住本源。
2026年，学区房到底怎么买？
对于现阶段有真实入学需求，不得不入手学区房的家庭，当下是相对从容的购房窗口期，不必再盲目高价抢房，但依旧需要保持理性，坚守原则。
首先，家庭条件允许的前提下，尽量不要掏空家底强行购买高价学区房。如今租购同权不断完善，绝大多数地方，租房参与片区摇号同样可以满足入学需求，没必要背负高额房贷高位接盘。同时，家长更应理性看待教育资源，学校只是孩子成长的一部分，家庭教育远比盲目追逐名校更重要，并彻底放弃投资炒作的幻想，当下学区房仅适合自用，增值时代早已落幕。
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如果刚需迫切必须购买，首先应避开各类置业陷阱，尽量不要入手房龄超过二十五年的老旧房源，这些房子长期来看终将失去接盘群体；此外，也不要轻信划分不稳定的伪学区，多校划片落地后这类房源风险极高；也不要选择大面积学区住宅，未来转手流通会格外困难。
真正具备保值能力的学区房，始终集中在一线和强二线核心城区，锁定公认的顶尖名校资源，优选房龄适中、小户型、房户一致、学位未占用的次新房。目前顶级学区议价空间有限，普通学区仍有充足砍价余地，把握每年入学季前的置换节点，更容易拿到合适的成交价。放平心态，不被教育焦虑裹挟，优先兼顾家庭居住品质，才是理性置业的核心原则。
结语
“小阳春”确实带动了学区房的行情回暖，但这只是优质头部房源的企稳修复，并不是整个赛道的全面反攻。曾经闭眼买入就能赚钱的时代彻底终结，未来学区房会长期保持高度分化，极少数优质核心资产才能稳住价值，而绝大多数房源只会持续挤出泡沫。
政策调控与人口减少的大势无法逆转，教育资源均衡是必然走向，房产和名校学位的绑定关系只会越来越弱。对于普通家庭而言，买房是终身大事，教育是一场长跑，不必把所有希望豪赌在一套学区房上，理性规划、从容选择，才是当下最明智的决定。
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